一張圖搞懂包租業者該如何開發票

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為配合政府推動社會住宅的趨勢,包租代管業者就成為近年來最流行的新興產業之一。

而包租代管業者與一般的二房東又有什麼不同呢?

在申報上面有什麼要注意的地方嗎?

就讓我們繼續看下去~

🪄要如何成為包租代管業者呢?

  • 點我看圖文懶人包
  • 申請公司設立,營業項目放入「H706011 租賃住宅代管業」、「H706021 租賃住宅包租業」
  • 公司名稱通過後,向登記地址縣市政府申請籌設許可
  • 籌設許可通過後,三個月內辦妥公司登記
  • 公司登記完成後:
    • 繳存營業保證金
    • 入在地商業/同業工會
    • 置專任租賃住宅管理人員(需有租賃住宅管理人員證書
  • 申請租賃住宅服務業登記許可+領取登記證

🎖成為包租業者之後,有哪些事情要注意呢?

下面這張圖就是整篇文章的精華啦,看完文章後可以回來看圖複習一下,就不會忘記唷!

 

一、編製租賃住宅租金收支明細表

  • 包租業者須逐屋編製○○公司租賃住宅租金收支明細表,詳細記載支付租金以及收取租金的日期、明細。
  • 租賃住宅租金收支明細表是包租業者開立發票及收據的來源,若漏記錄可能會漏開發票進而漏報收入。
  • 範例如下:

💸 支付租金後要做什麼事?

1、將租金支出紀錄在租賃住宅租金收支明細表

  • 以上圖為例:108/1/1 支付房東 60,000 元租金,需在支出金額 C 欄位中填寫支付的租金金額,本次結餘用(60,000)來呈現,代表結餘為負數。

2、年底時需申報房東的租賃所得(房子租給包租業者享有個人綜所稅租稅優惠!

  • 如租金達 2 萬,需繳納 10%扣繳及二代健保補充保費
  • 包租業者須開立扣繳憑單給房東

👛 收到租金後要做什麼事?

1、開立收據給次承租人(房客),將收據號碼填入租賃住宅租金收支明細表

2、租金結餘如為正數,需開立二聯式發票,將發票號碼填入租賃住宅租金收支明細表

3、以上圖為例:

  • 108/2/1 收到房客 28,000 元租金,需在收入金額 A 欄位中填寫收取的租金金額,但因為 28,000 元尚未超過支付房東的 60,000 元,因此本次結餘仍為負數,用(32,000)呈現。
  • 直到 108/6/1 收到房客第三期租金,收取的租金才超過支付房東的 60,000 元,因此 108/6/1 結餘為正數 24,000 元,需開立一張金額 24,000 元的二聯式發票自行留存申報。

二、記得開發票&收據

Q:是不是跟一般的商務中心一樣開立全額發票啊?這樣會不會很多銷項卻拿不到進項呢?

A:包租業者可以「有條件」開立租金正數差額的發票就好了唷!

👀 要達成什麼條件才可以開立租金差額發票?

國稅局僅開放符合以下條件的包租業者,可以採用租金正數差額來開立二聯式發票唷

  • 包租業者與出租人(房東)的租期須達 1 年以上,約定僅供住宅使用
  • 包租業者須取得租賃住宅服務業許可
  • 承租人(房客)須為自然人

☀️ 為什麼包租業者可以只用租金差額的正數來開立發票呢?

原因是包租業者與房東、房客之間的交易是 C2B2C 的模式,對包租業者來說,房東是自然人,無法開給他進項發票,進項憑證少,若開立發票的金額是跟房客收取的全額租金,無非只是累積大量營業額,卻很少可扣抵的進項,反應不到真實的支出情況。(參考:核釋租賃住宅包租業轉租個人住宅供自然人居住使用課徵營業稅規定

因此:

1、若包租業者的租金收入與支付房東之租金支出結餘 > 0:差額須開立「二聯式發票」,並將發票號碼填入租賃住宅租金收支明細表。

2、若包租業者的租金收入與支付房東之租金支出結餘 < 0:不需開立發票。

📭 發票、收據開立的時間點及對象

二聯式發票 / B2C 電子發票

  • 開立時機:收到租金後,計算租金結餘為正數的那一天
  • 開立對象:不需給任何人,只要開立好自行留存並提供給事務所申報

租金收據

  • 開立時機:收到租金當天
  • 開立對象:次承租人(房客)

三、提供事務所申報所需資料

成為 Simpany 尊榮的記帳客戶,複雜的租扣二代、房東租賃所得申報通通不用煩惱~

Simpany 幫你處理到好!全部都含在記帳服務裡面唷 😉

參考法規: (1)租賃住宅包租業轉租個人住宅供自然人居住使用課徵營業稅之規定

                   (2)租賃住宅市場發展及管理條例

參考附件: (1)租賃住宅包租業租金收支明細表 (2)租賃住宅包租業租金收據

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