公司登記地址設在自有住宅要注意的七件事

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大家可以從這篇 「五個方法破解:登記地址到底要設在哪裡?」 中發現,
沒有實體店面的朋友,其實將公司登記在自己或親友的住家,是非常划算的選項之一,
但到底登記地址設在自己或親友的住家,有哪些稅率跟費用會增加?

房屋稅、地價稅、水電費會不會都變成營業用?
房東很擔心登記下去就要多繳很多錢,到底要怎麼算呢?有沒有可以減免的方式?
其實沒有想像中的這麼恐怖!
此篇有淺白易懂的費率範例計算,以及要登記在自家的七個要注意的事項與減免方式分享!

  1. 什麼情況適合登記在自己或親人的自有住宅?

     

    • 經營業務如網路服務、網拍(無店面零售業)、設計、顧問等,通常是一台電腦就可以開始做生意、不一定有實體營業地點的公司。
    • 一般來說,如果是做實體生意,有固定的店面、營業地點,通常都建議直接將公司設立在營業地點。但有時可能遇到沒有先跟房東談好而無法登記的狀況,此時也可以選擇設立在自家。

 

  1. 將公司登記在自己家,房屋稅會有什麼影響?

     

      • 房屋稅應納稅額 = 「課稅現值」 × 「稅率」
      • 「課稅現值」請參考您的房屋稅單

     

    • 「稅率」台北市請參考:

 

  1. 房屋稅有什麼方式可以減免?

     

    • 申請使用「六分之一」:

        • 如果同一房屋同時有供住家及非住家使用,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率課徵房屋稅,而供非住家用之課稅面積最低不得少於房屋全部面積六分之一。
        • 可以申請「六分之一」的面積作為營業用、其他維持住宅用,申請完成之後,只會有「六分之一」的面積調整成營業用稅率 3% 。
        • 房屋稅條例第5條規定:最低就是六分之一。
        • 申請時間:市政府設立登記完成、國稅局營業登記完成後申請。
        • 優點:一定會過、台北市基本上不會看現場。

       

    •  申請全數按住家用稅率課徵房屋稅:
      • 如果以原供住家使用的房屋作為營業登記場所,而實際交易係在拍賣網站的交易平台完成者,且「現場並未堆置拍賣貨品」或「從事任何營業活動」,該房屋可以准許繼續按住家用稅率課徵房屋稅。
      • 如果該房屋確有部分面積「堆置與其網路拍賣有關的營業貨品」或「從事營業活動」,因該部分已不屬於住家使用,應依其實際使用面積改按營業用稅率課徵房屋稅,但最低不得少於該房屋全部面積之六分之一。
      • 申請時間:市政府設立登記完成、國稅局營業登記完成後申請。
      • 優點:可以全數維持住宅用稅率。
      • 缺點:不一定會通過,要看稅務員的判斷,有可能會現場勘查。

 

  1. 地價稅有何影響?

    地價稅依房屋稅課徵情形依比例計算所占土地面積,分別課徵:

  • 自用住宅用地:千分之二
  • 一般用地稅率:千分之十

 

  1. 土地增值稅有何影響?

 

  • 土地增值稅是在「土地所有權移轉」時發生的租稅。如果短期內無售屋打算則不用考慮此項。
  • 如果一年內有要賣房子,請「不要」登記在自己住家,一年內有出租跟營業行為,土地增值稅會受到影響。
  • 一生一次優惠須出售1年內未作營業使用或出租,一生一屋則須5年。
  • 關於自用住宅出售優惠稅率

 

  1. 水電費是否會有影響?

     

    • 如果申請將帳單從「屋主個人」改成「公司名稱」,則水電費會由住宅用費率變成營業用費率。
      • 非營業用電由1元/度起
      • 營業用電每度 2.87 或 3.61元起。
    • 如果仍維持屋主個人名字,則水電費率不會有影響。
      • 台電不會主動改,因此如果不提出申請,費率就不會有變動。
      • 如果帳單是屋主個人名字,無法申報費用、扣抵公司營業稅。
      • 雖然維持「屋主個人名字」無法扣抵營業稅,但大部分的情況,不要去更改成公司名稱、維持「屋主個人名字」使用住宅用費率,仍然會比較划算。

 

  1. 如果實際上是無償使用,還有需要簽訂租約、申報收入嗎?

 

  • 由於公司是法人,房東是自然人,所以雖然實際上是無償使用,建議還是要訂租約,原因如下:
    • 稅法規定:公司負責人、股東、或股東之親戚,將所有房屋無償借給法人供營業使用,稽徵機關將參照「當地一般租金情況」,計算租賃收入課稅。
    • 如果讓稽徵機關將參照「當地一般租金情況」去計算租賃收入,反而無法控制最終會核定的租金為多少錢。因此建議,如果實際為無償使用,可以自行設定一個低額的租金金額(例如範例是每月1,000元),會比稅務員依照行情計算單純、也可以先行算出對個人綜合所得稅的影響。
  • 房東雖提供無償使用,沒有實際收到租金,但仍需申報租賃收入。
    • 租賃收入可以扣除43%必要費用。
    • 範例:每月1,000元租金,全年12個月,共12,000元,可以扣除43%必要費用,因此記入個人所得的部份僅12,000*(1-43%) = 12,000*57% = 6,840,假設房東所得級距為5%,則房東最多有可能增加的個人綜合所得稅為12,000*57%*5%=342元。

 

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About Amber Lin

林端容,致力於讓台灣創業環境更友善。現任 Simpany 共同創辦人、Changee共同創辦人,能夠體會創業者的辛酸與視角、同時具備政府服務經歷,希望能將經驗整理分享、資源串接得更理想。 政府服務經驗包括:臺北市政府市政顧問、台北市產發局顧問委員、經濟部中小企業處社企聚落發展委員、台灣天使投資協會監事。  創業經驗包括:Simpany 心朋科技有限公司 共同創辦人、Changee 暢橘文化股份有限公司 執行長、Changee串串創意行動營 發起人、曾獲 Shopping Design Award Best 100 最佳藝文平台、AAMA台北搖籃計劃第四期創業家、MOSA台灣首屆國際性創新創業年度會議 主席等。

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