公司登記地址設在自有住宅要注意的七件事

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大家可以從這篇「五個方法破解：登記地址到底要設在哪裡？」中發現，
沒有實體店面的朋友，其實將公司登記在自己或親友的住家，是非常划算的選項之一，
但到底登記地址設在自己或親友的住家，有哪些稅率跟費用會增加？

房屋稅、地價稅、水電費會不會都變成營業用？
房東很擔心登記下去就要多繳很多錢，到底要怎麼算呢？有沒有可以減免的方式？
其實沒有想像中的這麼恐怖！
此篇有淺白易懂的費率範例計算，以及要登記在自家的七個要注意的事項與減免方式分享！

1. 什麼情況適合登記在自己或親人的自有住宅？

   • 經營業務如網路服務、網拍（無店面零售業）、設計、顧問等，通常是一台電腦就可以工作、不一定有實體營業地點的公司。
   • 提醒：如果是有實際店面，就一定要將公司登記在實際營業地址唷！因為稅務員經常做例行性訪查，若發現轄區內有一間店面卻沒有做稅籍登記，稅務員也會要求公司遷址或是補辦稅籍登記。

2. 將公司登記在自己家，房屋稅會有什麼影響？

   • • 房屋稅應納稅額 =「課稅現值」*「稅率」
     • 「課稅現值」請參考您的房屋稅單
   • 「稅率」台北市請參考：

3. 房屋稅有什麼方式可以減免？

   • 申請使用「六分之一」：
     • • 如果同一房屋同時有供住家及非住家使用，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率課徵房屋稅，而供非住家用之課稅面積最低不得少於房屋全部面積六分之一。
       • 可以申請「六分之一」的面積作為營業用、其他維持住宅用，申請完成之後，只會有「六分之一」的面積調整成營業用稅率 3%。
       • 房屋稅條例第 5 條規定：最低就是六分之一。
       • 申請時間：市政府設立登記完成、國稅局營業登記完成後申請。
       • 優點：一定會過、台北市基本上不會看現場。
   •  申請全數按住家用稅率課徵房屋稅：
     • 如果以原供住家使用的房屋作為營業登記場所，而實際交易係在拍賣網站的交易平台完成者，且「現場並未堆置拍賣貨品」或「從事任何營業活動」，該房屋可以准許繼續按住家用稅率課徵房屋稅。
     • 如果該房屋確有部分面積「堆置與其網路拍賣有關的營業貨品」或「從事營業活動」，因該部分已不屬於住家使用，應依其實際使用面積改按營業用稅率課徵房屋稅，但最低不得少於該房屋全部面積之六分之一。
     • 申請時間：市政府設立登記完成、國稅局營業登記完成後申請。
     • 優點：可以全數維持住宅用稅率。
     • 缺點：不一定會通過，要看稅務員的判斷，有可能會現場勘查。

4. 地價稅有何影響？

   地價稅依房屋稅課徵情形依比例計算所占土地面積，分別課徵：

   • 自用住宅用地：千分之二
   • 一般用地稅率：千分之十

5. 土地增值稅有何影響？

   • 土地增值稅是在「土地所有權移轉」時發生的租稅。如果短期內無售屋打算則不用考慮此項。
   • 如果一年內有要賣房子，請「不要」登記在自己住家，一年內有出租跟營業行為，土地增值稅會受到影響。
   • 一生一次優惠須出售 1 年內未作營業使用或出租，一生一屋則須 6 年。
   • 關於 自用住宅出售優惠稅率

6. 水電費是否會有影響？

   • 水費：
     • 一般用戶、營業用戶的計費方式皆相同。差別是在於營業用戶會將水費（基本費及用水費）內含之「營業稅」在繳費單另外列示；一般用戶則全數列示水費。
   • 電費：
     • 如果申請將帳單從「屋主個人」改成「公司名稱」，電費有機率會由住宅用費率變成營業用費率。
       1. 非營業用電由 1 元/度起
       2. 營業用電每度 2.87 或 3.61 元起。
       3. 整棟或一樓基本上改帳單名稱一定會自動改「營業用費率」。公寓非一樓樓層，通常就算改帳單，仍會維持「住宅用費率」。
     • 如果仍維持屋主個人名字，則電費費率不會有影響。
       1. 台電不會主動改，因此如果不提出申請，費率就不會有變動。
       2. 如果帳單是屋主個人名字，無法申報費用、扣抵公司營業稅。
       3. 雖然維持「屋主個人名字」無法扣抵營業稅，但大部分的情況，不要去更改成公司名稱、維持「屋主個人名字」使用住宅用費率，仍然會比較划算。

7. 如果實際上是無償使用，還有需要簽訂租約、申報收入嗎？

   •  由於公司是法人，房東是自然人，所以雖然實際上是無償使用，建議還是要訂租約，原因如下：
     •  法律上只有一種情況可以「無償使用」：「獨資、合夥」的「行號」，且房屋為「負責人本人、配偶、或直系親屬」所有。
     • 稅法規定：公司負責人、股東、或股東之親戚，將所有房屋無償借給法人供營業使用，稽徵機關將參照「當地一般租金情況」，計算租賃收入課稅。
     • 如果讓稽徵機關將參照「當地一般租金情況」去計算租賃收入，反而無法控制最終會核定的租金為多少錢。因此建議，如果實際為無償使用，可以自行設定一個低額的租金金額（例如範例是每月 1,000 元），會比稅務員依照行情計算單純、也可以先行算出對個人綜合所得稅的影響。

• • 房東雖提供無償使用，沒有實際收到租金，但仍需申報租賃收入。
    • 租賃收入可以扣除 43% 必要費用。
    • 範例：每月 1,000 元租金，全年 12 個月，共 12,000 元，可以扣除 43% 必要費用，因此記入個人所得的部份僅 12,000 * (1-43%) = 12,000 * 57% = 6,840 元，假設房東所得級距為 5%，則房東最多有可能增加的個人綜合所得稅為 12,000 * 57% * 5% = 342 元。
    • 註：若屋主的個人所得級距較高，依照所得稅法第十四條規定，被稽徵機關以「當地一般租金」核課的機率也會較大喔！

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