大家可以從這篇「五個方法破解:登記地址到底要設在哪裡?」中發現,
沒有實體店面的朋友,其實將公司登記在自己或親友的住家,是非常划算的選項之一,
但到底登記地址設在自己或親友的住家,有哪些稅率跟費用會增加?
房屋稅、地價稅、水電費會不會都變成營業用?
房東很擔心登記下去就要多繳很多錢,到底要怎麼算呢?有沒有可以減免的方式?
其實沒有想像中的這麼恐怖!
此篇有淺白易懂的費率範例計算,以及要登記在自家的七個要注意的事項與減免方式分享!
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什麼情況適合登記在自己或親人的自有住宅?
- 經營業務如網路服務、網拍(無店面零售業)、設計、顧問等,通常是一台電腦就可以工作、不一定有實體營業地點的公司。
- 提醒:如果是有實際店面,就一定要將公司登記在實際營業地址唷!因為稅務員經常做例行性訪查,若發現轄區內有一間店面卻沒有做稅籍登記,稅務員也會要求公司遷址或是補辦稅籍登記。
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將公司登記在自己家,房屋稅會有什麼影響?
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- 房屋稅應納稅額 =「課稅現值」*「稅率」
- 「課稅現值」請參考您的房屋稅單
- 「稅率」台北市請參考:
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房屋稅有什麼方式可以減免?
- 申請使用「六分之一」:
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- 如果同一房屋同時有供住家及非住家使用,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率課徵房屋稅,而供非住家用之課稅面積最低不得少於房屋全部面積六分之一。
- 可以申請「六分之一」的面積作為營業用、其他維持住宅用,申請完成之後,只會有「六分之一」的面積調整成營業用稅率 3%。
- 房屋稅條例第 5 條規定:最低就是六分之一。
- 申請時間:市政府設立登記完成、國稅局營業登記完成後申請。
- 優點:一定會過、台北市基本上不會看現場。
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- 申請全數按住家用稅率課徵房屋稅:
- 如果以原供住家使用的房屋作為營業登記場所,而實際交易係在拍賣網站的交易平台完成者,且「現場並未堆置拍賣貨品」或「從事任何營業活動」,該房屋可以准許繼續按住家用稅率課徵房屋稅。
- 如果該房屋確有部分面積「堆置與其網路拍賣有關的營業貨品」或「從事營業活動」,因該部分已不屬於住家使用,應依其實際使用面積改按營業用稅率課徵房屋稅,但最低不得少於該房屋全部面積之六分之一。
- 申請時間:市政府設立登記完成、國稅局營業登記完成後申請。
- 優點:可以全數維持住宅用稅率。
- 缺點:不一定會通過,要看稅務員的判斷,有可能會現場勘查。
- 申請使用「六分之一」:
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地價稅有何影響?
地價稅依房屋稅課徵情形依比例計算所占土地面積,分別課徵:
- 自用住宅用地:千分之二
- 一般用地稅率:千分之十
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土地增值稅有何影響?
- 土地增值稅是在「土地所有權移轉」時發生的租稅。如果短期內無售屋打算則不用考慮此項。
- 如果一年內有要賣房子,請「不要」登記在自己住家,一年內有出租跟營業行為,土地增值稅會受到影響。
- 一生一次優惠須出售 1 年內未作營業使用或出租,一生一屋則須 6 年。
- 關於 自用住宅出售優惠稅率
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水電費是否會有影響?
- 水費:
- 一般用戶、營業用戶的計費方式皆相同。差別是在於營業用戶會將水費(基本費及用水費)內含之「營業稅」在繳費單另外列示;一般用戶則全數列示水費。
- 電費:
- 如果申請將帳單從「屋主個人」改成「公司名稱」,電費有機率會由住宅用費率變成營業用費率。
- 非營業用電由 1 元/度起
- 營業用電每度 2.87 或 3.61 元起。
- 整棟或一樓基本上改帳單名稱一定會自動改「營業用費率」。公寓非一樓樓層,通常就算改帳單,仍會維持「住宅用費率」。
- 如果仍維持屋主個人名字,則電費費率不會有影響。
- 台電不會主動改,因此如果不提出申請,費率就不會有變動。
- 如果帳單是屋主個人名字,無法申報費用、扣抵公司營業稅。
- 雖然維持「屋主個人名字」無法扣抵營業稅,但大部分的情況,不要去更改成公司名稱、維持「屋主個人名字」使用住宅用費率,仍然會比較划算。
- 如果申請將帳單從「屋主個人」改成「公司名稱」,電費有機率會由住宅用費率變成營業用費率。
- 水費:
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如果實際上是無償使用,還有需要簽訂租約、申報收入嗎?
- 由於公司是法人,房東是自然人,所以雖然實際上是無償使用,建議還是要訂租約,原因如下:
- 法律上只有一種情況可以「無償使用」:「獨資、合夥」的「行號」,且房屋為「負責人本人、配偶、或直系親屬」所有。
- 稅法規定:公司負責人、股東、或股東之親戚,將所有房屋無償借給法人供營業使用,稽徵機關將參照「當地一般租金情況」,計算租賃收入課稅。
- 如果讓稽徵機關將參照「當地一般租金情況」去計算租賃收入,反而無法控制最終會核定的租金為多少錢。因此建議,如果實際為無償使用,可以自行設定一個低額的租金金額(例如範例是每月 1,000 元),會比稅務員依照行情計算單純、也可以先行算出對個人綜合所得稅的影響。
- 由於公司是法人,房東是自然人,所以雖然實際上是無償使用,建議還是要訂租約,原因如下:
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- 房東雖提供無償使用,沒有實際收到租金,但仍需申報租賃收入。
- 租賃收入可以扣除 43% 必要費用。
- 範例:每月 1,000 元租金,全年 12 個月,共 12,000 元,可以扣除 43% 必要費用,因此記入個人所得的部份僅 12,000 * (1-43%) = 12,000 * 57% = 6,840 元,假設房東所得級距為 5%,則房東最多有可能增加的個人綜合所得稅為 12,000 * 57% * 5% = 342 元。
- 註:若屋主的個人所得級距較高,依照所得稅法第十四條規定,被稽徵機關以「當地一般租金」核課的機率也會較大喔!
- 房東雖提供無償使用,沒有實際收到租金,但仍需申報租賃收入。
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很有用的資訊
但請問要如何申請1/6住家土地變更為營業用地呢?
是直接先去市政府登記科變更公司地址至住宅
再去稅捐稽徵處申請1/6面積變成營業用稅率嗎?
因為打去市政府問都沒有得到完整的答案
能否不吝指教 謝謝